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Vendre ou acheter un immeuble de rapport en région de Liège : Les services de l’agent immobilier

17 décembre 2018

Les immeubles de rapport sont la plupart du temps des bâtiments divisés en plusieurs logements. Ils présentent pour un candidat investisseur l’avantage de procurer un rendement locatif et parfois une plus-value sur son capital investi. On estime la vente des immeubles de rapport en région liégeoise à moins de 10% des transactions immobilières. Cette opération peut se révéler délicate. Votre agence immobilière à Liège et sa périphérie vous conseille sur différents points.

L’immeuble de rapport et les infractions d’urbanisme

Les normes et contrôles concernant le passage d’une maison unifamiliale à un bâtiment multi résidentiel se sont renforcés ces dernières années. Changer l’affectation d’un bâtiment demande l’octroi d’un permis d’urbanisme. Si un immeuble à appartements n’a pas le statut d’immeuble de rapport, il aura une valeur moindre que ce que le vendeur peut en espérer. Pour l’acheteur, le rapport entre rendement locatif et prix de vente sera différent.
Une agence immobilière sérieuse, à Liège comme ailleurs, se renseignera toujours sur l’affectation officielle du bâtiment avant de le placer en vente. L’absence de permis d’urbanisme sera mentionnée, avec les conséquences à prévoir pour le candidat acquéreur. Mettre un immeuble en ordre d’urbanisme est une procédure longue (4 à 6 mois) et parfois coûteuse. Sans qu’elle soit toujours couronnée de succès. Si le service urbanistique estime l’immeuble surutilisé et exige une transformation vers une maison unifamiliale, d’importants frais seraient engendrés. Le rendement locatif attendu serait alors anéanti.
Lors d’une vente d’un bien immobilier de particulier à particulier, sans passer par une agence, c’est le notaire qui signalera l’anomalie ou attirera l’attention des parties, mais souvent trop tard. A ce stade en effet, un compromis de vente a déjà été signé. Il faudra alors renoncer à la vente ou trouver un accord avec l’autre partie.
Le propriétaire a également tout intérêt à passer par un professionnel de l’immobilier. La vente d’un immeuble de rapport est un parcours semé d’embûches s’il n’est pas en ordre d’urbanisme. S’il a acquis son bien avant l’entrée en vigueur du Décret du 20 août 1994, il devra prouver pour le vendre comme immeuble de rapport, par exemple, soit que des baux à loyer ont été établis et à quels noms, soit que des compteurs à gaz et électricité ont été mis en service. S’il a été trompé sur la nature de l’immeuble lors de son achat, il peut se retourner contre son propre vendeur, démarche fastidieuse qui a peu de chances d’aboutir.

La mission de l’agence immobilière auprès de l’acheteur

Un candidat acquéreur s’adresse à une agence immobilière spontanément ou sur base d’une annonce de bien à acheter.  Dans tous les cas, il bénéficie d’une prise en charge complète de la visite.

La visite du bien avec le candidat acheteur

Le candidat est encadré par l’agent immobilier, qui va s’informer au préalable sur ses critères d’acquisition et sa capacité d’investissement (fonds propre et/ou crédit bancaire). Il effectue une simulation du rendement locatif et des travaux à prévoir à court et moyen terme.  Dans le cas d’un immeuble de rapport, il est fréquent de se retrouver confronté à des locataires inquiets quant à leur sort après la vente de l’immeuble, ou peu concernés par cette passation. L’agent immobilier s’assure que l’entièreté de l’immeuble sera accessible le jour fixé pour la visite. Il établit les horaires de visite avec les locataires et veille à leur respect.

Le service d’une agence immobilière auprès de l’acquéreur

Peu d’agences immobilières liégeoises proposent d’effectuer pour le propriétaire la mission de régisseur de biens. Cette gestion locative de biens immobiliers consiste en trouver des locataires, vérifier leur dossier et leur solvabilité, encaisser les loyers, établir un état des lieux d’entrée et de sortie (par un expert agréé), gérer les cautions,…
En votre agence Century 21 Bureau Blavier, 5 formules sont possibles, citées ici par ordre croissant de services assurés :
•    Réception du loyer par l’agence, avec versement trimestriel au propriétaire (en ce compris la gestion des index et des rappels) ;
•    Le versement est mensuel, afin de mieux correspondre aux obligations du bailleur par rapport à son organisme bancaire ;
•    L’agence gère les dépenses du bailleur : charges, précompte immobilier, copropriété,…
•    Une gestion technique est assumée par l’agence (appel aux différents corps de métier). Cette formule répond en particulier aux besoins des propriétaires expatriés ou résidant loin de l’immeuble, ou dont l’âge et les préoccupations ne permettent pas d’assumer ce rôle de maintenance ;
•    Une assistance juridique totale est assurée en cas de problème : règlement d’ordre intérieur, nuisances sonores, mise en demeure…Un avocat intervient en faveur du propriétaire, mandatant si nécessaire un huissier de justice.
Cette gestion déléguée à une agence immobilière a pour autre avantage notable de s’assurer un intermédiaire professionnel face aux locataires. L’agent immobilier agit par expérience et en toute objectivité, et restera ferme quant aux termes du bail locatif. Si le propriétaire souhaite malgré tout intervenir en faveur d’un de ses locataires, il lui sera demandé de signer une décharge à l’agence, la déresponsabilisant quant à l’abandon d’un renom ou d’une indemnité.

Vous avez l’intention d’acquérir ou de vendre un immeuble de rapport à Liège ?

Prenez contact avec l’agence Century 21 Bureau Blavier pour connaître nos annonces immobilières  ou notre offre de services de gestion de biens ou de mise en vente. Nos collaborateurs se feront un plaisir de vous répondre dans les meilleurs délais.